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摘 要

今年年初以来，全国楼市调控更加严格，除了135条限购、176条限贷政策以及52个城市限售外，还出台了限制企业购房、限制房地产企业外债、设置房价涨停板等创新政策。在“坚决遏制房价上涨”的定位下，中央坚持“房住不炒”的方向不动摇，各地方也在加强调控的同时进一步细化政策。“严”字当头的调控之下，房地产的大周期走弱，但投资增速却未见放缓。是什么因素依然推动着房地产行业的投资？

房地产销售端增速渐缓

数据显示，从2006年至2009年，除2008年受金融危机影响外，各线城市的商品住宅成交面积整体呈现持续快速增长的趋势。而在2009年后限购限贷政策的有力调控下，商品住宅的成交量有所回落。2010至2016年间，成交量的增速明显放缓，但依然保持稳定。自2017年以来，一二线城市的成交量出现了明显下跌，尤其是一线城市，销售面积和销售额都出现了断崖式下降。

根据上半年的数据，尽管2018年上半年一二线房地产销售额从2017年的2.7%增速反弹至9.6%，但仍远低于2016年高达36%的增长。

投资增速不降反升

尽管自2017年以来，商品房销售持续下滑，但房地产投资累计增速却未见放缓，反而有所上升。2017年，房地产投资占固定资产投资的比重达到21.8%，加上建筑业后为22.4%。在固定资产投资增速仅为5.5%的情况下，2018年7月房地产投资增速累计同比增长10.2%。在制造业和基础设施建设增速均面临下行压力的同时，唯有房地产开发的投资速度支撑起了固定资产投资的增长。在消费疲软的背景下，投资成为拉动经济增长的核心因子。因此，从占GDP比重的角度来看，房地产投资对我国当前经济发展起到了重要的支撑作用。

城市发展依然处于强周期

尽管过去一年半房地产销售额增速不断下滑，市场呈现出疲软态势，但城市发展的强周期仍在持续。快速推进的城市化进程对房地产市场形成了依托。要分析城市发展进程，可以从城镇化率和城市发展布局两个维度来看：

城镇化率

主流观点认为，我国城镇化进程可以划分为三个阶段：1978年至1988年为起步时期，城镇化率为19.39%，以每年0.5%到0.6%的速度微弱增长；1998年至今，城镇化率进入加速发展阶段，以每年1.2%左右的速度增长，至2017年城镇化率达到58.22%。欧美发达国家城镇化率均在80%左右，我国仍有较大的提升空间。2024年之后，我国将步入后城市化阶段，城镇化速度放缓。

因此，在2023年人口拐点到来之前，城镇化进程依然能够保持较快发展，新市民的刚性需求和原有居民的改善性需求都将得以释放，这对房地产市场形成有力支持。

城市布局

从城市发展的角度看，“京津冀都市圈”和“长三角都市圈”趋于成熟，而“成渝城市群”、“粤港澳大湾区”及“一带一路”沿线城市也在积极拓展其城市布局。人口、资本和产业的流入，势必会对城市群和都市圈的房地产市场形成强大支撑。例如，粤港澳大湾区内，各大房企纷纷加大投入，全国十强房企均已进入大湾区布局。

此外，一些排名靠后的二线城市，如长春、长沙、银川、兰州、中山、太原、南昌等，城市综合实力的未来发展潜力巨大，而房价相对较低，具有较强的支撑能力。

总结

尽管销售端数据反映出楼市画风已转，但供给端并未随之变化，房地产投资增速并未放缓，依然是GDP增长的主要驱动力之一。通过以上分析可以看出，尽管房地产的大周期走弱，但城市发展的强周期仍在持续，城市群的布局建设以及三四线城市的城镇化建设不断带动人口向城市流动，将持续释放对住房的需求。因此，从近期各地密集出台的调控政策来看，房地产回归居住属性的大趋势已经十分明确，城市发展所带来的首套刚需和改善需求仍然能为房地产行业带来发展空间。