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深圳楼市调控的新思路

深圳最近推出的楼市调控措施，展示了政府如何运用掌握的大数据（这些数据不对外公开）来进行精准的行政调控。深圳的案例显示，政府几乎掌控了房地产市场的所有数据层次，包括商品房、商住楼、一手房、二手房交易数据，以及交易者的年龄、婚姻状况、产权转移情况和资金来源等。

这些数据的强大之处在于能够帮助政府精确地监控市场参与者的交易行为，从而影响市场价格和流动性。政府在“房住不炒”的政策指导下，利用大数据来制定更为精准的调控政策。

为什么政府要将婚姻状况与限购限售政策挂钩？这背后的数据分析显示，离婚两年内购买新房的比例高达81.9%，占全市新房成交总量的10.8%；离婚两年内购买二手住宅的比例则为86.8%，占全市二手住宅总成交量的4.2%。这些数据表明，政府通过大数据分析来识别潜在的炒房行为，并采取相应措施。

接下来，让我们详细解读一下深圳的新政：

1. 暂停企业购买新建商品住房，且企业购房限售5年
   数据显示，2013年7月至2018年6月期间，企业购买新建商品住宅共2822套，占全市新房总成交量的1.35%；购买二手商品住宅10201套，占全市二手商品住房总成交量的2.21%。特别是在2017年，企业购买新建商品住宅785套，占全市新房总成交量的3.05%，比前一年增加了0.92个百分点。企业购房背后的炒作因素不容忽视。

2. 居民购房：3年限售
   数据显示，2017年，深圳不动产产权证书两次转移间隔时间不满3年的，占到全部二手住房销售面积的46.2%。这意味着推出三年限售政策将锁死23.7%约40.34万套商品房的流动性。

3. 商务住宅限售五年
   数据显示，2013年7月至2018年6月期间，全市新建商务公寓和二手商务公寓分别成交3.45万套和1.01万套，占目前全市存量商务公寓（截至2018年6月30日，共有5.5万套）的81.1%。近五年来，商务公寓交易活跃，5年内转手交易的商务公寓占二手商务公寓总交易量的65%-75%，表明投资投机购房较为明显。该政策对新购买和已购买的商务公寓均执行限售，将锁定约81.1%的商务公寓交易。

4. 为何设定离婚2年期限？
   数据显示，离婚2年内购买新房的占离婚购房人数的81.9%，占全市新房成交总量的10.8%；离婚2年内购买二手住宅的占离婚购房人数的86.8%，占全市二手住宅总成交量的4.2%。这些数据揭示了离婚购房行为中的投机成分，因此政府采取了相应的限售措施。

这些政策反映了政府在房地产市场中的强监管手段，从传统的限购限贷升级到了涵盖限地价、限房价、摇号、房票等各类措施。行政手段的强化使得房地产市场的流动性受到了极大的限制。然而，这些政策也引发了一系列有趣的社会现象，例如老年人为了买房而离婚摇号、明星以公司名义购房等。

此外，近期福建省宁德市出台了新的楼市调控措施，规定中心城区新建商品住房均价在2018年1月份的基础上，每年涨幅不得超过6%。这一举措类似于股市中的涨停板制度，但没有设置跌停板，显示出地方政府在房价调控方面的创新尝试。

以上便是深圳及其他城市近期在房地产调控方面的一些新动向。这些措施反映了政府在市场调控中的决心和智慧。