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关于棚改的热点不断，大家关注棚改的发展。棚改工作自启动以来，经历了多个阶段。本文将详细探讨这些阶段及其特点，以及棚改货币化安置政策的变化对三四线城市房地产市场的影响。

首先，棚改工作大致可分为三个阶段：

第一阶段（2007-2014年）

2007年8月，国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，首次提出加大棚户区改造力度。然而，从2007年至2014年的8年间，尽管中央先后发布了多项棚改政策，但进展缓慢。由于资金不足，棚改工作未能如期推进。

第二阶段（2015-2016年）

2015年6月，国务院发布《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》，首次明确提出积极推行棚改货币化安置，同时设立棚改贷款（PSL）作为重要资金来源。政策规定货币化安置比例不得低于50%，使得棚改目标迅速提升至1800万套住房。

第三阶段（2017年至今）

2017年后，货币化安置比例要求的“一刀切”做法引发了负面效果。2018年5月，有传闻称国开行总部要收回棚改贷款审批权。实际上，货币化安置并非要完全取消，而是要求各地根据实际情况因地制宜，调整安置方式。

货币化安置政策的变化，并不意味着三四线城市的市场将停滞不前。新形势下，三四线城市将出现严重分化。根据克而瑞的研究，一些城市由于城市价值较高，即使货币化安置比例降低，其市场潜力仍然存在。相反，一些城市由于依赖棚改货币化安置过多，一旦货币化安置减少，市场可能会面临巨大挑战。

以浙江省为例，湖州和丽水两座三线城市，尽管GDP和人口水平有所不同，但2015年后都经历了商品住宅成交面积的大幅增长。然而，随着棚改货币化安置政策的调整，两地房地产市场的前景将有很大不同。城市价值更高的湖州，抵御风险的能力更强，而丽水则可能需要更长时间才能恢复市场活力。

总的来说，棚改货币化安置政策的变化，对三四线城市房地产市场产生了深远影响。未来，投资者需要更加谨慎地评估城市价值和棚改项目的潜在风险，以作出明智的投资决策。

更多研究内容详见《2018年全国棚改白皮书》。